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房地产行业洗牌大战白热化 房企转型现三大方向

文章来源: 南方都市报
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发布时间:2016-01-23 14:34:08
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“房企白银时代正在形成,直接影响很多房地产企业的生存格局,总体上说地产界洗牌频率加快。”住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌曾如是表示。日前,某研究院发布的监控数据显示,2015年跻身千亿军团的有万科、绿地、恒大、保利、万达、中海、碧桂园。但千亿军团与第二梯队之间的差距越来越大。在这场日趋白热化的洗牌大战背后,“变”,成为诸多房企不约而同的选择。这些千亿级的房企,早在两年前就已纷纷跳出房地产领域寻求新的产业突破。一众房企谋求转型变身的同时,与房地产息息相关的中介行业也在寻求更靠谱的生存模式。而传统中介代表中原地产与O2O新起之秀链家之间的PK大战,或多或少也预示着,在“互联网+”时代下,单纯以门店数量与门店规模论英雄的传统中介行业生态终将被改造。

克而瑞研究中心信息显示,2015年房企转型主要有三大方向,以旅游度假、主体乐园为方向,以养老地产、社区养老的开发为方向,以及产城运营模式下,借助与政府的合作开发,园区配套住宅获高毛利。而在去年底举办的第七届中国地产年会中,同济大学发展研究院院长、中国产业园区发展论坛执行主席任浩指出,全国排名前20的房企有一半已经涉足产业地产,同时,金融资本也更加青睐产业地产,产业地产正迎来重要的历史机遇期。在居住用地日益紧张的深圳,传统开发商抢滩迈入产业地产市场更是达到空前热闹的地步。

变革一:

住宅房企延伸到养老等领域

在房地产市场结束单边上扬的白银时代,转型成为新的时髦话题。从2014年开始,越来越多房企争相跳出住宅地产领域寻求新的产业突破。相比于此前大多数房企的转型还处于规划阶段,2015年在龙头房企绿地、万科、恒大的带领下,这种多元化转型已纷纷落地,房企的开发思路、产品细分领域的运营模式不断清晰。克而瑞研究中心提供的信息显示,2015年房企转型主要有三大方向:第一是以旅游度假、主体乐园为方向;第二是以养老地产、社区养老的开发为方向;第三是产城运营模式下,借助与政府的合作开发,园区配套住宅获高毛利。

其中,根据此前相关数据统计,预计2050年中国养老市场的需求有望突破17万亿。在这种庞大服务需求量中衍生出的养老产业,无疑成为房企眼中的新蓝海。克而瑞的研究报告指出,去年养老地产的运营模式包括内嵌房地产项目和跳出开发商原本角色,进行轻资产运营,以更多赚取养老产业的服务费两种。不过,养老地产项目不仅在开发阶段面临着大量的基础设施建设,对后续运营中相关服务产品的投入也有较高要求,目前诸多房企暂未探索出成熟的盈利模式,无法进行规模化复制。项目基本面向中高端客群,投入仍处于小范围、试水阶段。

除了养老领域之外,2015年,随着土地出让条件和监管的日益严格,工业用地逐步回归市场。特别是土地供应日益紧张的深圳,传统地产商抢滩进入产业地产市场成为大势所趋。去年11月,两家传统房地产企业星河集团、万科就分别以不同的形式和方向介入到深圳的科技创新产业链条中。但对于产业地产而言,后期产业运营才是关键,如果以单纯的房地产开发,可能造成“空城”。

变革二:

网站转型电商之后,向P2P延展

虽然自从入深之后,链家的中介生意一直蒸蒸日上,无论是市场份额还是成交量都超出预期,但在整个链家的业务战略版图上,中介业务是可以不赚钱的。链家的门店,是可以不那么着急地贴满房源,而被定义为链家和用户之间增加粘性的重要界面,通过这个界面,可以销售的还有家多宝能P2P理财产品及自如家等。从2014年11月上线半年之后,成交量就已经在全国排名第四。截至2016年1月20日,累计投资金额152.2亿元,投资用户规模近30万人,人均投资17.6万元,其中大部分被用于赎楼、购房首付和购房尾款,只有少部分用于抵押经营和抵押消费。万科前副总裁肖莉加盟房多多后,于2015年初透露,正在负责金融服务业务,房多多通过植入一个按钮来实现金融需求,更可以把首付贷款买房审批时间缩短至24小时之内放款等。完成2.23亿美元的C轮融资后,二手房和金融将加速发力。

除了与生俱来便是形成线上交易闭环的链家和房多多之外,一众最初带着浓厚传媒属性的房地产网站,经过附加交易属性的电商平台之后,P2P金融无疑成为电商之后水到渠成看得见摸得着的生意,2015,正是这样一个电商网站涉足金融的年份,而其他暂时尚未推出理财产品的房地产网站,据悉也将快速跟进,2016年果断入场。

变革三:

中介行业加速转型跨界

传统意义上的房产中介以门店数量与门店规模论英雄,然而,2014年,伴随着房多多、爱屋吉屋等一批新兴房产电商强势崛起,传统电商搜房网宣布转型成房产经纪公司,一场中介混战的戏码拉开序幕。时间行走到2015年,除了佣金率下跌、营销成本增加、人员流失、入市门槛过高之外,当“互联网+”的飓风深入改变房地产市场的运行规则,房地产市场的供需关系逐步发生变化,与房地产息息相关的中介行业也在愈发白热化的竞争中加速转型跨界。除了在O2O模式上的大举扩张之外,中介进军家装、房地产金融、海外置业等领域也成为这场变局大战中风起云涌的一部分。

去年4月,中原地产与包括银行、基金、信托、券商、资管在内的100多家金融服务方建立合作关系,搭建大金融平台,为开发商和购房者提供融资方案。如果说,房地产金融是众多中介公司争相抢食的一块蛋糕,世联行涉足的全新领域则更出人意料。2015年5月,世联行跟清控科创战略合作公司联合推出复合型青年创业社区品牌“小样社区”,据介绍,小样社区将在存量物业基础上改造并提升利用空间,是以创业办公为核心,集工作、社交、娱乐、居住为一体的综合体社区。世联行董事长陈劲松在受访时称,双方都是轻资产运营,其中,清控提供创业服务,世联行则提供空间运营一系列服务。目前,小样社区还未在深圳落地。

2015年那些大战

万宝之争

2016年1月18日,央视报道称,通过对宝能地产多地项目走访,发现除部分项目降价促销外,仍有多处处于停工或未开建状态,而在此之前,也有多家媒体曝光称宝能多个项目停工。这一报道被认为是万宝之争的发酵效应,并引发媒体再度聚焦宝能资金来源及实力。

万宝之争是金融伏击地产最吸睛的一幕,但绝不是唯一一幕。早在2013年9月,超级牛散林志持续买入康达尔股票,2014年11月底,更因操纵包括本人在内的13个自然人账户(简称林志账户组)买入康达尔股票闯过举牌红线却未披露,被深圳证监局罚款60万。两年后,京基与林志、王东河向康达尔送达权益变动书:此三者已缔结成为一致行动人,合计持有康达尔股票24.74%,地位逼近第一大股东深圳市华超投资集团有限公司及其一致行动人(合计持股31.66%)。

无论结局如何,但是资本的进入已经通过这些引入公共视野的收购让企业有所感受,或正如任志强1月初微博上连续发文评论万宝之争的《续七:再说说和万科有关的那点事儿》所言,“在中国的市场中,大股东之争将可能因此而频频发生,那么就必然形成一股独立的不良影响。既会对经理人队伍的建设,及经理人团队对企业的忠诚产生不利影响,也会对股市与散户投资人产生不利影响。让投资价值的理念无法实现,让投机的短期行为增加。”更建议,经理人无法控制资本的强行进入的控制权之争。但中国的一行三会应有相应的法律,以避免发生更多的非长期持有的控制性股权的变化引起的市场波动。而在2015年12月27日的深商大会中,任志强和冯仑都再度强调环境的力量,任志强说,“一个人如果没有一个合适的环境,即使有再健康的基因也一样得死。”冯仑则呼吁,通过完善法制建设保障知识产权、智慧财产权利。

中原PK链家

中原和链家两家重量级中介在2015年展开了一场混战。链家去年通过一系列闪电式并购,迅速完成了其一线城市的布局,全国格局也已然形成。而自2015年3月通过并购中联地产进入深圳以来,在短短10个月时间内,其以430家的店面数量已经超越了中原420家的店数,并且,链家计划今年要在深圳开店500家。

除了店面规模迅猛扩张,链家的金融服务也做得风生水起。自前年11月链家理财正式上线以来,其官网显示,截至2016年1月21日,链家理财累计投资金额达151.13亿元,为投资人赚取了1.64亿元的收益。而中原的金融业务规模只有30亿元。

不过,中原老大地位依然难撼。链家去年在深圳的佣金收入只有中原地产的四分之一,而中原也开始在O2O平台等新业务领域发力。其去年9月推出了O2O平台好房子,数据库里已有近200万粉丝,线上到访占比达到30%。在金融领域方面,中原已经成立了集团金融服务中心,按照中原去年大陆地区的成交计算,中原的金融业务空间可以达到700多亿的规模。

就在不久前,双方高层都不约而同地在媒体会上提出,要在深圳的市场占有率达到30%。这就意味着,双方今年将在金融与数据服务、业务模式、服务体验、业绩增长等各个领域,展开更为激烈的争夺。

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